La legge 210/04 e il relativo D.Lgs 122/05 hanno introdotto nuovi obblighi per il costruttore edile al fine di garantire all’acquirente una reale qualità dell’immobile realizzato.

Alla firma del compromesso di vendita, il costruttore viene obbligato a:

• Stipulare una polizza fideiussoria che garantisce tutti gli acconti che il cliente versa o dovrà versare, e che gli verranno interamente restituiti nel caso di fallimento;
• Presentare una serie di elaborati grafici e progettuali garantendo la fattibilità del progetto;
• Stipulare una polizza indennitaria decennale che copra eventuali difetti di costruzione della struttura, delle coperture, dell’involucro, rivestimenti, infissi, serramenti, finiture e impianti

Non hanno, inoltre, alcunostrumento per recuperare le somme versate a titolo di acconto, fatta salva la possibilità di partecipare alle procedure concorsuali, in posizione però estremamente debole (chirografaria), mentre sono esposti alla possibilità di rivalsa dei creditori privilegiati (per esempio, le banche titolari di ipoteche verso le imprese costruttrici). Negli ultimi dieci anni, secondo una stima del Coordinamento nazionale comitati vittime fallimenti immobiliari (Conafi), almeno 200 mila famiglie italiane si sono trovate in questa situazione. Proprio dalle famiglie danneggiate, riunitesi in comitati per la difesa dei loro diritti, è partita la richiesta di regolamentare e  compravendite immobiliari nella fase precedente la stipula del rogito.

È questo uno degli elementi sanciti dalla Legge 210, entrata in vigore il 21/7/05 con D.Lgs. del 20 giugno 2005 n° 122.

• 1.500 fallimenti di imprese edili ogni anno.
• 200.000 famiglie coinvolte in dieci anni.
• 5 anni circa di gestazione per la nuova

Legge in materia. Sono questi i numeri di un fenomeno che ha provocato una crescente mobilitazione da parte dei comitati che rappresentano le famiglie danneggiate e ha prodotto una Legge che favorirà la trasparenza e la qualificazione del mercato immobiliare. La fideiussione deve corrispondere alla cifra incassata dal costruttore o dal venditore prima del trasferimento della proprietà e ha lo scopo di garantire all'acquirente il recupero del denaro anticipato, in caso di fallimento dell'impresa o della cooperativa da cui ha acquistato l'abitazione.

La fideiussione dovrà essere espressamente indicata nel contratto preliminare di vendita, pena la nullità. La polizza assicurativa obbligatoria deve poter risarcire l'acquirente dei possibili danni, causati da vizi di costruzione, nei dieci anni successivi alla consegna dell'immobile. Benché soltanto l'entrata in vigore della Legge possa precisare l'estensione di queste coperture, è prevedibile un innalzamento dei limiti di responsabilità previsti dal Codice Civile. Una copia della polizza dovrà essere consegnata all'acquirente al momento di trasferire la proprietà dell'immobile.

• Rimborso: la fideiussione garantirà all'acquirente il recupero del denaro anticipato in caso di fallimento del venditore.
• Nullità: il contratto preliminare di vendita è nullo se non riporta gli estremi della fideiussione.
• Polizza: una copia della polizza indennitaria decennale dovrà essere consegnata all'acquirente al perfezionamento della vendita.